Jak probíhá proces koupě chaty?

Nákup a prodej pozemku probíhá ve dvou fázích. Nejprve je uzavřena smlouva, poté nový vlastník zapíše svá vlastnická práva do Rosreestr (vzor smlouvy o koupi a prodeji pozemku ke stažení zde).

Koupi pozemku lze dokončit vsedě na pařezu stojícím uprostřed tohoto pozemku. Notářské ověření není vyžadováno. Stačí sepsat smlouvu, kterou prodávající a kupující podepíší. I když můžete kontaktovat notáře (pouze v místě místa). To zaručuje správnost dohody a urychlí proces registrace transakce u Federální služby pro registraci, katastr a kartografii (Rosreestr). Jak vysvětlil právník Právní agentury „Glosář“ Ruslan Dvoretsky, dne 7. května 2010 notář a Rosreestr podepsali společný protokol č. 1, podle kterého notář při sepisování kupní a prodejní smlouvy vede dodatečná právní analýza dokumentace a transakce provedená notářem je zaregistrována v Rosreestr do tří pracovních dnů. Pokud se obejdete bez notáře, může registrace trvat 10 pracovních dnů.

Přitom podle Viktora Katze, výkonného ředitele realitní kanceláře LiKom, angažovat do provozu realitního makléře nebo právníka specializovaného na nemovitosti nepřinese horší výsledky než obrátit se na notáře. Existuje například mýtus, že notář prověří právní způsobilost prodávajícího a kupujícího. V praxi „kontrola“ spočívá pouze v tom, že se v pase podíváte na známku nezpůsobilosti. Totéž platí pro kontrolu duševní integrity člověka. Realitní makléř nebo právník obvykle provádí důkladnější kontrolu papírů a sepsání smlouvy za ně není problém.

Kupující a prodávající mohou sami sepsat smlouvu o koupi a prodeji pozemku. Musí obsahovat katastrální číslo a adresu (umístění) pozemku, dále jeho rozlohu (uvedenou v titulním dokumentu*), povolené využití a kategorii pozemku. Ve smlouvě musí být také jasně stanovena cena a platební postup a případně řada pomocných doložek v závislosti na přiložených dokumentech. Rosreestr nepřijme nesprávně vypracovanou smlouvu o registraci a transakce bude považována za neplatnou.

Vezměte prosím na vědomí, že transakce koupě a prodeje pozemku probíhá ve dvou fázích: první je uzavření smlouvy; druhým je registrace vlastnictví nového vlastníka webu v Rosreestr.

Sepisujeme smlouvu

Transakce o koupi a prodeji nemovitosti lze uzavřít jednoduchou písemnou formou nebo ji může provést notář. V obou případech budou k sepsání smlouvy zapotřebí následující dokumenty.

1. List vlastnictví (kupní a kupní smlouva, privatizace, směna, darování, dědictví atd.).
2. Pasy prodávajícího a kupujícího.
3. Katastrální pas pozemku (uvádí účel pozemku, plán hranic pozemku). Viktor Katz vysvětluje, že v rámci „amnestie dacha“ nebo dědictvím můžete zaregistrovat právo na pozemek bez vyměřování pozemku. Ale ten, kdo takový pozemek koupil, může mít v budoucnu potíže s jeho prodejem. Pokud katastrální pas pořizovaného pozemku neobsahuje klíčové slovní spojení „odpovídá měřickým materiálům“, znamená to, že průzkumné práce bude muset provést nový vlastník sám. Zároveň se mohou změnit hranice lokality a je možný konflikt se sousedy.
4. Dokument potvrzující vlastnictví (osvědčení o vlastnictví od Rosreestr). Stává se, že prodávající nezaregistroval dříve vytvořené vlastnické právo u Federálního rezervního systému. V tomto případě, jak vysvětlila vedoucí oddělení právní ochrany nemovitostí Skupiny právních společností INTELLECT-S Inna Shlyakova, může být titulním dokumentem jeden ze tří dokumentů: 1) osvědčení o vlastnictví (vzor 1991 nebo 1995 2) výpis z knihy listů domácnosti; 3) státní zákon o právu trvalého, neomezeného užívání stránek. V tomto případě je současně registrováno dříve vzniklé právo prodávajícího a převod práva.

Kromě všech výše uvedených skutečností může notář sepisující smlouvu, realitní makléř doprovázející transakci nebo jednoduše pečlivý kupující požadovat další dokumenty. Může se jednat o inventurní posouzení nebo například o výpis z Jednotného státního rejstříku práv (USRE). Nejsou povinni transakci registrovat, ale umožňují vám získat potřebné informace, zejména abyste se ujistili, že pozemek není zatčen, práva k němu nejsou sporná a neexistují žádná jiná břemena**.

registrace Rosreestre

Pro registraci vlastnictví pozemku musí jeho kupující kontaktovat Rosreestr. Právní poradce právní agentury “Glossary” Alexander Sedelnikov vysvětlil, jaké doklady jsou nutné k registraci:

1. Žádost o státní registraci převodu práv (vyplní se za přítomnosti specialisty Rosreestr);
2. Žádost o státní registraci vlastnických práv (vyplní se za přítomnosti specialisty Rosreestr);
3. doklad potvrzující zaplacení cla;
4. doklad totožnosti žadatele;
7. List vlastnictví (na jméno prodávajícího pozemku);
8. Souhlas se všemi dodatky a přílohami;
9. Doklad o převodu nemovitosti, nestanoví-li smlouva jinak.
10. Katastrální pasport lokality (nebo katastrální plán, technický pasport, plán s popisem lokality vydaný před 1. březnem 2008)
Katastrální plán není potřeba, pokud byl takový plán již předložen společnosti Rosreestr a vložen do příslušného spisu.

Kromě výše uvedeného mohou být v určitých případech vyžadovány další papírování. Pokud byl například pozemek zakoupen během manželství za společné peníze manželů a je společným majetkem, bude vyžadováno notářsky ověřené povolení od manžela prodávajícího pozemku k prodeji. Pokud je vlastníkem pozemku nezletilý, má omezenou způsobilost k právním úkonům nebo je nesvéprávný, pak bude k prodeji (zcizení) nemovitosti potřeba povolení opatrovnických a poručnických orgánů. Jde-li o podíl na společné věci, jsou vyžadovány doklady potvrzující, že prodávající písemně oznámil ostatním účastníkům podílového spoluvlastnictví svůj úmysl prodat svůj podíl cizí osobě nebo písemné odmítnutí všech spoluvlastníků předkupního práva. ke koupi, provedené u notáře nebo u registračního úřadu. Alexander Sedelnikov zdůrazňuje, že tento seznam dokumentů je za prvé přibližný a za druhé, soubor dokumentů nezávisí na tom, zda je transakce notářsky ověřená.

Zvláštní pozornost věnujte…

Při přípravě transakce by měl kupující pozemku záměrně zaměřit svou pozornost na řadu bodů. Zde je to, co o tom říkají naši odborníci.

Inna Shlyakova:
— Zvláštní pozornost by měla být věnována údajům obsaženým v katastrálním pasu, v osvědčení o vlastnictví a ve výpisu z Jednotného státního rejstříku. Katastrální pas pozemku obsahuje údaje o omezeních a věcných břemenech v jeho užívání, na tyto údaje musí být kupující upozorněn, jinak může dojít k ukončení smlouvy z důvodu zatajení informací o spotřebitelských vlastnostech a kvalitě zboží kupujícímu. pozemek.

Ruslan Dvoretsky:
V první řadě byste se měli ujistit, že prodávající vlastní předmět z výlučného vlastnického práva, není předmětem zástavy nebo nemá žádná jiná břemena. V případě koupě pozemku pro individuální výstavbu je nutné ověřit stav pozemku – v podobě povoleného využití a kategorie pozemku.

Victor Katz:
— Zvláštní pozornost je třeba věnovat nakládání se zděděnými nemovitostmi – kým, kdy, zda byla řádně formalizována a zda je dědické právo zpochybňováno. Pokud jedna ze stran uzavírá transakci na základě plné moci, je nutné zkontrolovat tento dokument: dobu platnosti, zda žije osoba, která jej vydala, zda byla plná moc odvolána atd. Realitní makléř nebo právník samozřejmě může tuto práci dělat opravdu dobře. Je pravda, že pokud se kupující potýká s nepoctivostí v její nejčistší podobě – ​​s paděláním dokumentů za účelem podvodu, pak v tomto případě pouze odborník dokáže odlišit padělané dokumenty od skutečných. Zde nepomůže ani notář, ani právník.

* Podrobnosti o titulních dokumentech jsou popsány v dříve publikovaném článku „Jak samostatně provést kontrolu právní čistoty pozemku“

• Katalog chatových vesnic v Jekatěrinburgu a Sverdlovské oblasti.
• Prodej pozemků v Jekatěrinburgu a Sverdlovské oblasti.

Přihlaste se k odběru týdenního e-mailového zpravodaje
Přihlaste se k odběru novinek:

Články a videa o předměstském trhu s nemovitostmi

• Nákup pozemku. Výkupní hodnota pozemku.
• Dokumenty pro privatizaci pozemků
• Dokumenty pro privatizaci zahradního pozemku
• Dokumenty pro prodej soukromého domu
• Jak koupit pozemky od státu?
• Zaregistrujte se ve venkovském domě
• Jak samostatně provést kontrolu právní čistoty pozemku
• Jak převést pozemek na kategorii bydlení
• Jak koupit pozemek
• Jak rozdělit dům
• Komunikace: koupě pozemku v chatové obci

S příchodem teplých jarních dnů mnozí obyvatelé velkých měst sní o tom, jak se rychle přestěhovat na venkov. Nemovitost na venkově je velkým plusem pro ty, kteří takovou nemovitost mají již delší dobu. Co by měli dělat ti, kteří nikdy neměli vlastní venkovský dům? V takovém případě je potřeba koupit zahradní domek, ale zároveň se při transakci chránit. Naučte se osm pravidel, jak se chránit během transakce.

Pravidlo jedna

V první řadě vždy kupujte daču od přímého majitele. Není třeba kontaktovat realitní kanceláře nebo používat složité nákupní schémata. Zkontrolujte daně z majetku a půdy důchodců prostřednictvím oficiálních zdrojů – webových stránek Federální daňové služby nebo portálu státních služeb. Pokud neexistují žádné daňové informace, pak má dům čistou stránku transakce. Veškeré informace o vlastnických právech jsou obsaženy v certifikátu Jednotného státního registru nemovitostí. Oficiálním provozovatelem databáze je Rosreestr. Oddíl č. 2 certifikátu Jednotného státního registru nemovitostí uvádí informace o názvu chaty, kterou se chystáte koupit. Dříve, až do poloviny roku 2016, byly vydávány osvědčení o státní registraci. V současné době tento dokument nemá právní sílu, neboť katastrální zákon vyžaduje uvádění a poskytování pouze aktuálních informací z Jednotného státního registru nemovitostí.

Pravidlo dvě

Důvěřuj ale prověřuj! Nyní musíme zkontrolovat každý malý detail podle dokumentů. Pokud vám prodejce řekne, že dacha je čistá a poskytne vám stejný certifikát USRN, věnujte pozornost datu, kdy byl dokument vygenerován. Mnoho majitelů dach používá trik a poskytuje extrakt, který se zdá být „čerstvý“, například před 3 nebo 4 měsíci. Bohužel během této doby může být dacha prodána. Podle zákona existuje doporučení objednat si aktuální certifikát USRN. Samotný pojem relevance je dešifrován a zdůvodněn v usnesení Prezidia AČR. Relevance se považuje za ne starší než 30 kalendářních dnů. Vše výše uvedené může být irelevantní, protože nemovitost může být prodána. Na zapsání nemovitosti a obratem opětovný prodej stačí měsíc. V žádném případě nedůvěřujte údajům na Osvědčení o státní registraci, které bylo vydáno před rokem 2016 (po tomto období se již Osvědčení nevydávalo vůbec). Není skutečností, že majitel chaty má právo na majetek.

Pravidlo tři

Pokud máte manžela nebo manželku, získejte od nich notářsky ověřenou plnou moc, ve které bude uvedeno, že druhá polovina není proti dokončení transakce. Pokud je vlastník rozvedený, počítejte s dobou 3 kalendářních let. Během této doby se druhá polovina po rozvodu může stále domáhat majetku bývalého člena rodiny.

Pravidlo čtyři

Pokud je plná moc vydána důvěryhodné osobě (ta má mimochodem také právo nakládat s majetkem vlastníka), ujistěte se, že samotná plná moc neztratila právní status. Někteří správci až na poslední chvíli zjistí, že majitel odvolal plnou moc a nemovitost byla prodána. Bylo by dobré ověřit si u notáře platnost plné moci pro zmocněnou osobu. Toto schéma také často využívají podvodníci

Pravidlo pět

Zahradníkova kniha. Někteří majitelé ukazují zahradnickou knihu, jako by byli vlastníci. Od roku 2001 tento dokument ignorujte a od roku 2017 tato kniha není právním dokumentem. Pokud má letní rezident takovou knihu, ale nemůže poskytnout titulní dokument, pak s největší pravděpodobností neprošel amnestií na letohrádek. Tento zákon poskytuje zjednodušenou možnost uznání dacha jako vlastnictví pro ty, kteří před 30. říjnem 2001 dostali pozemky do užívacího práva. V každém případě si vyžádejte certifikát USRN pro pozemek i zahradní domek. Oba objekty musí být samostatně zapsány do evidence státního katastru nemovitostí.

Pravidlo šest

• Chata se nachází v chráněné krajinné oblasti.
• Jsou zde známky zóny hygienické ochrany.
• Objekt patří do průmyslové zóny.
• Je zde blízkost železnice a dálnice (jsou stanoveny poloměry, které omezují právo užívat pozemek a prodávat).
• Nedaleko se nachází stavby související s elektrickým vedením.
• Pozemek dacha je klasifikován jako kulturní památka.

Pravidlo sedm

Po rozdělení letních obyvatel na zahradníky a zahradníky je nutné zkontrolovat soulad a zákonnost umístění venkovského domu. Nyní podle zákona není zaveden koncept venkovského domu OKS nebo „zahradního domu“. Pamatujte, že nyní domy musí mít státní registraci samostatně, stejně jako samotný pozemek. Pokud tomu tak není, jsou v budoucnu možné problémy až do uznání stavby jako nepovolené stavby.

Pravidlo osm

Soulad s VRI. Toto je povolená kategorie využití půdy. Nyní musí mít všichni letní obyvatelé jednu z povolených kategorií – „zahradnictví“ nebo „zahradníci“. Zkontrolujte kategorii VRI také v certifikátu USRN. Pokud existuje jiná kategorie, je nutné objasnit, zda je možné na tomto pozemku realizovat investiční záměry.